苏州工业园区原虹光精密项目改造更新项目

　　近年来，苏州工业园区大力推进土地集约高效利用，通过综合整治旧工业区，处置闲置土地，“退二优二”等措施，共盘活土地达20平方公里，为实体经济发展和公共服务配套提供了宝贵空间。作为苏州工业园区城市更新的“操盘手”，苏州工业园区城市重建有限公司（下称“重建公司”）通过“精更新、细更新”手段大力推进苏州工业园区闲置低效工业用地的收购及建设，助力苏州工业园区画好“产业用地供应圈”。

　　原虹光精密改造更新项目位于苏州工业园区苏虹西路9号，占地面积约97亩。该项目原为台资企业虹光精密工业（苏州）有限公司名下资产，总建筑面积3.1万平方米，土地利用率40%，容积率仅为0.48，建筑距今已有20余年，外部形象差，内部隐患大，载体大部分闲置，万博max体育属于闲置低效土地。因企业产能缩减，2019年10月份，重建公司完成该项目的资产收购，并确定了“旧厂房改造与闲置地块新建”的改造方案。

　　通过“改造+新建”的模式，历时1年，建设总投资约1.8亿元，以集约化成本管控，全新打造出高效利用、高端品质、高度集聚的新兴产业园区，吸引优质企业跟进投资预计达6亿元，亩均税收由原来的15万元提高到100万元以上，产值达10亿元以上。项目产业载体体量达9.2万平方米，为原建筑面积的300%，土地利用率提升200%，其中新建部分容积率为2.0，项目综合容积率提升至1.5。整个项目实现医疗器械及智能制造的产业集聚，打造完成苏州工业园区第一个产业用地更新“亿元产业园”。

　　随着苏州工业园区从增量开发进入到存量发展阶段，存量工业用地更新成为苏州工业园区今后建设发展的主要途径。重建公司在推进区域城市更新的过程中，充分发挥“城市更新”和“项目管理”的企业基因优势，广泛调研工业载体存量和需求，为处于不同生命周期和细分领域的客户打造合宜的载体，为产业载体更新提质增效。

　　首先，瞄准快速成长期的战略新兴产业在空间需求上的痛点和特点，产业定位先行，土地混合利用。新建部分规划为7栋高标准多层生产厂房，单层面积从1500-2000平方米不等，其中3栋4层厂房，4栋5层厂房，满足不同目标客户的空间需求，让企业有更多精力专注于核心技术与业务开发。

　　其次，旧改部分充分利用原建筑，引入“修旧如旧，整旧如新”的设计理念。在空间内植入新兴产业快速成长的研发职能。“新建+旧改”构建项目灵活组合的载体空间，营造出更丰富的产业生态。

　　最后，从聚能到赋能，以“软实力”加持“硬发展”。项目以企业及员工为不同的服务维度，配备智能化食堂、一站式商务中心、品质化配套如便利店、咖啡、健身房、会客厅等，满足高端入驻人才对生活及空间的追求。同时构建数字化智慧运营平台，筹建金鸡湖合伙人“新虹之家”，成立产业园运营党建联盟，HR俱乐部，引入财税、律法、知识产权、人力资源等优质合作伙伴，为入驻企业提供灵活贴心的全流程载体服务。

　　一是明确国有企业操盘。通过市场化手段对苏州工业园区范围内的闲置低效土地资产进行资产收购，加强存量工业用地管理，引导存量工业用地有序流转，并进行产业招商、产业社区打造及智慧运营，保障产业用地发展空间，推动苏州工业园区产业转型升级。

　　二是将城市更新政策先行先试。贯彻落实苏州市《关于促进存量建筑盘活利用提升资源要素利用效益的指导意见》文件精神，通过5年过渡期政策，携手中国科学院院士陈子江，促成“南京医科大学-山东大学苏州生殖医学协同创新中心”、“南京医科大学姑苏创新研究院”落户；通过《关于园区产业用地使用分类的建议方案》，生产性研发功能被认定为生产环节的一部分，项目研发面积比例由15%提升至40%，助推苏州工业园区新一轮“腾笼换鸟”、“筑巢引凤”产业转型。

　　三是打造“工作+生活”的产业社区新样板。项目以产业为基础，融入商业、休闲等生活配套功能，营造出人人可参与的社区环境，空间更开放、企业生态更多元、社流更活跃，满足新兴产业人群“生活即工作”的需求，达到工作与生活和谐平衡，吸引越来越多的“高精尖缺”人才集聚。

　　原虹光精密厂房收购前土地利用率40%，建筑面积3.1万平方米，通过“改造+新建”模式打造，节地效果具体表现在：

　　一是推行“改造+新建”模式盘活用而未尽产业空间。项目占地约97亩，原总建筑面积3.1万平方米，土地利用率40%，容积率0.48，属于“用而未尽”的低效产业用地。经“改造+新建”模式打造后，项目总建筑面积达9.2万平方米，容积率提升至1.5，载体总量达到原体量的300%，土地利用率提升200%，全面实现空间盘活和产业升级。

　　二是引进10家上市及拟上市企业，打造亿元税收产业园。项目已签约美新迪斯、鼎科、英途康、桑泰和中韩泛半导体产业加速中心等医疗器械和精密制造行业的头部企业，产业园年租金收入约4500万元，全面达产后年产值将超10亿元，亩均税收超100万，吸纳高端人才就业3000人，成为园区第一个产业用地更新“亿元产业园”。

　　三是创新布局内置经营性配套，服务高端产业人才需求。依据园区规建委关于产业载体提质增效的相关指导性要求，在满足经营性配套面积不超过总计容面积4%且不超过5000平方米的前提下，深入研究导入产业人才对配套服务的新型多元化需求，合理配置智慧餐厅、便利超市、咖啡烘焙等品质化商业配套，为入园企业提供可靠的软硬件支撑。

　　四是丰富的城市更新经验树立“工改工”项目标杆。针对旧改区域，秉承“修旧如旧、万博max体育整旧如新”理念，项目将原大盒子厂房结构打开，塑造开放通透的内景中庭，同时优化厂房面积分割，满足新型高科技企业需求。

　　1、闲置低效存量工业用地盘活，通过对场地、建筑空间的改造，赋予老厂房新的生命力，变废为宝。

　　2、土地混合利用，提供高精尖新兴产业企业生产空间和产业配套，提高土地利用效率和效益。

　　3、规范、高效、温情的产业社区服务体系，打造具有高新特点的引领型、创新型区域营商环境标杆，促进区域内经济发展。

　　自2014年原国土资源部提出“实施建设用地总量控制和减量化战略”以来，城市新增工业用地受到严格限制。苏州工业园区大力推进土地集约高效利用，一是加强组织领导，成立产业用地更新攻坚行动小组，建立领导小组全体会议、办公会议、专题会议及各工作组会议等制度，强化协调力度，形成各部门各负其责，上下联动的推进机制；二是超前规划研究，以国土空间规划为依据，万博max体育以产业发展规划为指引，积极优化产业空间布局，落实工业和生产性研发用地保障线，支撑产业用地更新，引导低效用地提质升级，并开展《苏州工业园区城市更新规划及政策研究》、《工业用地调整与优化专题研究》等一系列规划和研究工作；三是构建政策矩阵，出台了《苏州工业园区关于推进存量工业用地更新建设的若干意见（试行）》、《苏州工业园区关于推进产业载体提质增效的实施意见（试行）》等文件，形成了正面激励，反向倒逼以及全生命周期监管机制。

　　1、2018年10月，苏州工业园区发布《关于进一步加强存量工业用地管理促进企业转型升级的实施意见》中就明确指出了存量工业用地再利用的必要性和重要性，通过成立领导小组，对存量工业用地转让、租赁及购地企业股权转让、并购进行有效监管。同时，强化土地利用“全生命周期管理”，新项目还须符合园区产业准入条件，并签订《产业发展协议》。《产业发展协议》主要内容包括产业准入类型、规划要求、投产时间、投资强度、产出效益、节能环保、股权变更约束、违约责任等相关条款。

　　2、2020年7月，苏州工业园区发布《关于推进存量工业用地更新建设的若干意见》，明确了工业用地更新的组织保障、更新方式、申报流程和鼓励措施，进一步引导和规范了园区存量工业用地更新建设。其中，一是采用“正面清单”的方式，仅针对目前自主更新缺乏有效管理的三种更新建设行为（包括整体拆除重建；低效闲置用地改建、扩建；转型为产业园），其余正常生产的企业改建、扩建等则继续按正常的规划建设审批流程推进，在保证正常高效推进的同时，形成了更新建设的精准管控；二是提出了多种更新鼓励措施，如原则允许适当放宽更新项目容积率上限、适当放宽部分规划指标的控制要求、给予发展奖励等，充分激发提升了业主的更新意愿；三是强化项目建成后的有效监管，提出更新企业需签订《投资发展监管协议》，各功能区定期对区域内更新建设项目进行考核评估，未通过考核的，严格按照《投资发展监管协议》约定进行处理，通过控制力度更强、更具操作性的监管举措确保更新建设线月，苏州市发布《关于促进存量建筑盘活利用提升资源要素利用效益的指导意见》，立足存量资源的活化利用，以国家和省、市鼓励利用存量建筑发展新产业新业态和提升公共配套服务功能的5年过渡期政策为基础，针对存量建筑利用过程中存在的产业认定机制不健全、审批路径不畅的“堵点”“难点”问题，明确了市、县级市（区）两级职责划分和部门的审批要求，畅通了审批路径，规范和引导存量建筑盘活利用，赋予存量建筑新的利用价值，提升资源要素利用效益，为产业转型和公共配套功能完善提供载体和空间，助力产业转型升级，保障经济高质量发展。

　　4、2021年12月，苏州工业园区发布《促进产业用地更新的若干措施（试行）》，以推动企业转型升级和土地高效利用为主线，以“亩均论英雄”“创新论英雄”“绿色论英雄”为导向，实现产业用地更集约、更高效、更可持续的高质量利用。鼓励土地使用权人、国有企业通过市场化手段开展低效产业用地更新盘活，通过支持更新改造、鼓励连片更新、奖励更新成效和优化更新服务共计18条措施，因势利导，多措并举。一是各功能区落实主体责任，联合相关单位加强招商联动、导入优质项目、加强反向倒逼，确保目标任务按时完成；二是突出产业用地高效利用的目标导向和结果导向，积极落实产业用地履约管理、分割转让、连片更新等工作路径；三是注重引领示范，充分发挥国企在产业用地更新中的主渠道作用，通过收购、股权合作、提供专业化运营服务等多种方式，积极参与产业用地更新。

　　随着苏州市、苏州工业园区一系列政策出台和实施，通过“全生命周期监管机制”，越来越多类似的闲置低效工业用地项目，切实提高了土地利用效率，实现了节约集约用地，强有力地盘活了产业发展存量空间，持续推动产业升级，为产业用地更新打造了示范标杆。